不動産売却の流れや費用は？おすすめの不動産会社も紹介

初めての不動産売却は方法や取引全体の流れがわからず、何から手を付けていいのか迷ってしまう人がほとんどです。家を売る際に発生する費用や手数料、税金についても知っておく必要があります。

この記事では、初心者向けに不動産売却の全体の流れを紹介。売却方法や査定方法、売却時に発生する費用や税金についても解説しています。

最後におすすめの不動産会社も紹介していますので、初めての不動産売却の参考にしてみてください。

おすすめの不動産売却方法

まずは売却方法の種類を確認しましょう。不動産売却の代表的な方法は以下の3種類です。それぞれ特徴やメリット・デメリットを解説していきますので、自分に合った方法を見つけ出しましょう。

不動産会社に買主を仲介してもらう方法

一般的にほとんどの人が利用する方法で、不動産売却の代表的な手段の一つです。自ら買主を探す必要が無くなり、不動産会社ならではの広告活動で買主を募集してくれます。

不動産会社のホームページや不動産情報サイトへ物件を掲載したり、折り込みチラシを配布したりと個人では難しい範囲まで物件の情報を広めてくれるのです。

デメリットは仲介手数料です。400万円を超える物件では「売買価格×3%＋6万円」に加え消費税がかかります。

不動産会社に売買を仲介してもらうメリット・デメリット

不動産会社に買い取ってもらう方法

前述では不動産会社に仲介を依頼する方法を紹介しました。こちらは不動産会社に買い取りを申し出る方法です。

不動産会社に買い取ってもらえれば、個人で不動産会社に申し出る形式なので仲介手数料はかかりません。初めから不動産会社に買主を絞って探すのであれば、幅広く買い手を探す必要がなくなります。

デメリットは、不動産会社が買い取った後にリフォームを検討している場合がほとんどなので、売却価格が安くなることです。一般的に仲介の売却価格の6～8割程度だと言われています。

不動産会社に買い取ってもらう方法のメリット・デメリット

自分で買主を探して手続きまで行う方法

最後は自分自身で買主を探し、売却手続きなどのすべてを行う方法です。一般的に身内などの親しい間柄で売買を行う場合に用いられています。

個人間での売買なので仲介手数料がありません。お互いの了承を得られれば問題ない方法なので、価格や条件にある程度自由が利くということになります。

ただし個人間の取引のため、物件や契約内容をきちんと確認せずに契約してしまい、後々トラブルになるといったケースも少なくありません。また、不動産売買に関するある程度の知識が求められます。

自分で買主を探して手続きまで行う方法のメリット・デメリット

不動産売却の流れについて

不動産売却が完了するまでの大まかな流れは以下の通りです。全部で10ステップで完結し、ステップ1～4までが売却前、ステップ5～7までが売却中、ステップ8～10までが売却後の行動内容となります。それぞれ簡潔に解説していきます。

ステップ１、情報収集

まずは不動産売却に関する情報収集をします。不動産会社のような専門家以外にも書籍やインターネットから情報を集めることは可能です。

具体的には不動産売却について、売却予定の不動産の状態や権利などの情報収集を行っていきましょう。

ステップ２、一括査定

一括査定とは、複数の不動産会社に対して一括で物件の価値を査定してもらうことです。

物件の売却を予定している場合、不動産会社の担当者に連絡し、現地にて正確な価格を算出してもらいます。一括査定を依頼した場合、1週間前後で査定結果が揃うでしょう。

ステップ３、売却依頼

査定した後に売却依頼をするのであれば「売却したい金額」「残債の有無とその金額」「いつまでに売却したいのか」「物件の状態」「売却理由」などを整理しておきましょう。

ステップ４、関係書類提出

売却依頼をした不動産会社から関係書類の提出を求められます。

ステップ５、媒介契約

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。売り主と不動産会社の間で取り決めていきます。

ステップ６、販売活動

媒介契約が成立すると、基本的には不動産会社が全ての販売活動を行います。

メールや電話などで不動産会社から連絡が来るので、物件がどのような反響を受けているかがわかるでしょう。また、物件の内覧に売主が呼ばれる場合もあります。

ステップ７、売買契約締結

内覧を経て、購入希望者の購入意思が決まったら、最終的な売却価格や条件の交渉が行われます。

また売買契約は、売主・売主側仲介業者・買い主・買い主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて行うのが一般的です。

ステップ８、抵当権抹消依頼

売却物件に銀行のローンが残っている場合は、決済の前に抵当権の抹消をする必要があります。具体的には、金融機関に連絡をし、抵当権抹消書類の準備をしてもらうのです。

通常書類の準備には2週間～1ヶ月程かかるので、不動産会社と決済日を調整していきましょう。

ステップ９、決済・引き渡し

売買契約の中で取り決めた日時に、決済と引き渡しを行います。決済が完了した後に、物件の現地に赴き、問題がなければ引き渡しとなります。この時点で不動産会社の役目は終了です。

ステップ１０、確定申告

決済・引き渡しを終えてから約1年後に売主は確定申告をします。不動産売却によって得た利益に対しての税金を納める義務があるのです。

確定申告をすれば利益にかかる税金を減額できる特例制度があるので、忘れずに行っていきましょう。

不動産売却にかかる費用や手数料

不動産売却にかかる主な費用や手数料は以下の5つです。こちらもそれぞれ簡潔に特徴を解説していきます。

仲介手数料

売買契約が成立した後に、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、取引価格ごとに手数料の上限が決められています。

仮に2000万円で物件の売買契約が成立した場合、「2000万円×3％＋6万円＝66万円」となり、消費税10％を加えると72万６千円の仲介手数料が発生することになるのです。

登記、ローンの関連費用

住宅ローンが残っている場合、物件は金融機関の担保として抵当権が設定されています。売却時に一括返済するため、引き渡しの前に抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消にかかる費用は登録免除税で、登記方法によって異なりますが、１物件あたり1,000円、土地と物件であれば2,000円となります。

印紙代

売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。仮に物件の売却金額が1000万円以上5000万円以下であれば、1万円の収入印紙が必要です。

引っ越し代

意外と見落とされるのが引っ越し代です。自宅を売却するということは引っ越し代がかかります。

ファミリー世帯の引っ越しとなると、軽く10万円以上の費用がかかるので、あらかじめ引っ越し業者に見積もりを依頼しておくのがおすすめです。

譲渡所得税

不動産を売却して利益を得た場合、利益に対して所得税や住民税が発生し、それらの総称を譲渡所得税と呼びます。また譲渡所得とは、単純に売れた価格ではありません。

つまり、諸々の費用を売却価格から差し引いたものが「譲渡所得」で、そこにかかる所得税や住民税が「譲渡所得税」ということになります。

不動産売却におすすめの査定方法とは

不動産売却時の査定方法は主に2つです。まずは簡易査定を複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。そうすることで物件の相場価格がわかります。では、それぞれ特徴を解説していきます。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）とは、机の上で査定すると言えばわかりやすいでしょう。具体的には不動産会社が物件の立地や土地面積、築年数、建物面積、方角などを情報をもとに、電話やオンライン上で査定してくれる方法です。

査定のみであれば無料の場合がほとんどなので、複数の不動産会社に依頼してみるといいでしょう。また簡易査定の結果は、通常当日～翌日までにわかります。

訪問査定（詳細査定）

訪問査定（詳細査定）とは、不動産会社の担当者が物件の現地に赴き、査定する方法です。物件の詳細だけでなく、駅から物件までの雰囲気などの周辺情報まで細かく調査します。

確実に物件を売却するのであれば、正確な売却価格を知っておきたいはずです。また、訪問査定もほとんどの不動産会社が無料で実施しているため、費用面の心配はありません。

不動産売却には確定申告が必要？

不動産売却には確定申告が必要な場合と、そうでない場合があります。具体的には譲渡所得の有無によって決まります。

譲渡所得が残れば、譲渡所得に対する税金（譲渡所得税）が発生するため、確定申告する必要があります。譲渡所得が残らずマイナスまたはゼロになる場合は、確定申告は不要ということです。

また譲渡所得とは、売却額から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。取得費とは物件の購入時にかかった費用で、譲渡費用は売却時にかかった費用です。それぞれの一例を以下の表にまとめてみたのでご覧ください。

取得費と譲渡費用の一覧表

不動産売却におすすめの不動産会社を紹介！

東急リバブル

東急リバブルは全国に174店舗ある、大手不動産会社です。丁寧な対応のスタッフと充実した仲介保証サービスがあり、顧客満足度が高い傾向にあります。

基本的には東急線沿いに特化した不動産会社なので、東急線沿いに物件がある場合は東急リバブルに依頼するといいでしょう。3種類の土地保証サービスがあり、買主に物件の安全性を証明しやすいので物件が売れやすくなります。

出典：https://www.livable.co.jp/

ピタットハウス

ピタットハウスは全国に650店舗構える、フランチャイズ不動産会社です。全国展開しているので、お住まいの地域でピタットハウスの店舗を見かけたことがある人もいるでしょう。

地方に売却予定の物件がある人や有名な不動産会社に依頼したい人はピタットハウスがおすすめです。丁寧な接客に定評があり、テレビのCMなどで広告活動を行っているため、幅広い客層から認知されています。

出典：https://www.pitat.com/

不動産一括査定におすすめの不動産会社３選！

すまいValue

すまいValueは年間取引件数10万件を超える不動産一括査定サイトです。業界をリードする６社の運営なので安心して任せられます。

６社合計の店舗数は890店舗！大手の不動産会社なので、日本全国さまざまな場所でも柔軟に対応してくれます。

利用者のうち約97%が安心して取引ができたというデータが公式ページに記載されています。不動産売却を考えている方であれば、ぜひ利用したいサイトです。

出典：https://sumai-value.jp/

HOME4U

HOME４Uは、NTTデータグループが運営している国内最大級の不動産情報サイトです。不動産売却はもちろん、不動産投資や賃貸経営などさまざまな相談が可能です。

不動産売却は不動産会社によって査定価格が変わってきます。そのためよりたくさんの会社に査定してもらうのが高額査定を手に入れる方法です。

HOME４Uでは、厳選1,500社と提携を結んでいます。無料で利用でき、４つの項目を入力するだけで簡易的な一括査定サービスが受けられます。

出典：https://www.home4u.jp/

イエウール

イエウールは、株式会社Speeeが運営している不動産一括サイトです。全国1,600社が登録されており、その中から最大６社を比較・検討しながら不動産売却が進められます。

イエウールでは、過去にクレームが多かった会社は排除しています。優良会社だけを集めたサイトであり、トラブルを可能な限り避けられます。

戸建て・マンション・土地ごとに専門性の高い不動産会社が選べる機能が搭載。初めての方でも利用しやすいサイトです。

出典：https://ieul.jp/

まとめ

ここまで、不動産売却の方法や流れ、おすすめの不動産会社などについて詳しく解説してきました。初めての不動産売却はわからないことも多く、不安に感じる人がほとんどです。

ですが、事前に全体の流れや費用、税金について知っておけば、売却時の不安が緩和され、取引もスムーズに進むでしょう。ぜひこの記事を参考に、初めての不動産売却を成功させてみてくださいね。