マンションを売りたい人必見！売る時の相場やタイミングを解説！

マンションの売却を検討し始めると、何から手を付けていいのか迷ってしまう人がほとんどです。また、人生に何度も経験することではないので、「絶対に失敗したくない」と思うのは当然でしょう。

この記事ではマンションを売る手順や、売るタイミングなど、マンションの売却に必要な情報を網羅的に紹介。なるべく高値で売るコツについても紹介しています。

最後にマンションの売却におすすめの不動産会社も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売る手順

マンションを売る手順は全部で6ステップで完結します。大きく分けると、売り出し前、売り出し中、売り出し後の3つ仕分けられます。ステップごとにかかる期間も異なりますので、まずは以下の表をご覧ください。

ステップ0：事前準備

不動産会社に査定を依頼する前に必要な準備が2つあります。それぞれ確認しておくだけで、売却全体の流れがスムーズに進みますので必ずチェックしておきましょう。

住宅ローンの残債確認

売却予定のマンションに住宅ローンが残っていないか確認しておきましょう。住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消をしない限り、勝手に売却することは出来ません。

また、ローンの残債がマンションの売却額より多いのであれば、売却後に足りない分の支払いを行う必要があります。なのでマンションの住宅ローンの有無、または残債金額はいくらあるのか？を査定前に必ず確認しておきましょう。

必要書類の準備

マンションをスムーズに売却するために、必要書類を揃えておくのがおすすめです。マンションの売却時に必要な書類と目的、取得場所を表にまとめたので確認していきましょう。

ステップ1：査定依頼

事前準備が完了したら、実際に不動産会社に査定を依頼していきます。査定を依頼する目的は「マンションの売却価格の相場を知るため」と「仲介を依頼する不動産会社を見つけるため」の2つです。

マンションの売却価格の相場を知るためには、複数の不動産会社に査定してもらう必要があります。ですが、1社1社依頼していくのは手間がかかるのでやめましょう。

また、仲介を依頼する不動産会社の選択基準は「査定結果を裏付ける理由の有無」や「具体的な販売戦略の提示をしてくれるのか」などから判断出来ます。

一括査定サイトを利用した場合、複数の不動産会社から連絡が来ますので、連絡を通して信頼できる不動産外社なのか判断していきましょう。

ステップ2：媒介契約の締結

媒介契約の締結とは、不動産会社と仲介契約を締結することを指します。媒介契約が締結すると、契約した不動産会社が販売活動を開始し、売買契約が成立するまでサポートしてくれます。

また、媒介契約には以下の3種類が存在します。

どの不動産会社に依頼すればいいかわからない人や、査定結果の連絡を受けて2～3社気になる不動産会社がある人は一般媒介契約がおすすめです。1つの不動産会社に絞れている人であれば専属媒介、または専属専任媒介契約を結んでいきましょう。

ステップ3：販売活動開始

不動産会社と媒介契約が締結したら、実際にマンションの販売活動を開始します。具体的に売り出し前後にやることは以下の4つです。

付帯設備表・告知票の記載

付帯設備表とは、マンションの設備状況を買主に伝えるためのものです。冷房やインターフォン、食洗器などの有無や、修繕が必要あるのかを一目でわかるように付帯設備表を作成していきます。

※ 引用：http://www.dousan.com/index.php?main_page=product_info&products_id=3118

また告知票は、売主がマンションについて知っていることをまとめたものです。付帯設備表と別に必要な場合もあるので覚えておきましょう。

売り出し価格の設定

売り出し価格の設定は、不動産会社に相談しながら決めていきましょう。あまりに高く設定してしまうと売れ残ってしまい、最終的にかなり安く売却する可能性があるので要注意です。

また、今後値下げ交渉があることを加味して、あらかじめ値下げ分を上乗せした価格設定をしておくのがおすすめです。

内覧前の清掃

内覧前にマンションの清掃をしておきましょう。清潔感は購入意欲に直結するので、汚い部屋のままだと売れ残る可能性が高まります。

特に玄関、リビング、水回りは念入りに清掃するのがおすすめです。部屋の第一印象を決める玄関と、生活の中心であるリビング、気にする人が多い水回りを清潔にしておけば間違いないでしょう。

内覧対応

内覧準備同様、内覧対応はマンション売却を成功させるためには重要な項目です。清掃が完了したら、内覧予定日までにスリッパの用意をしておきましょう。

ステップ4：売買条件の交渉

マンション購入希望者が現れると、不動産会社から購入申込書が送られてきます。購入申込書は「購入したい」という意思表示の意味合いなので、売買契約が締結したわけではありません。

不動産会社とコミュニケーションを取り、購入者の意思が変わらないうちに売却を進めるようにしましょう。

ステップ5：売買契約の締結

購入者が正式に決まったら売買契約を締結させていきます。売買契約は仲介を依頼した不動産会社で、宅地健物取引士の免許有資格者立ち合いのもと行われます。

実際に行う内容は、契約書の重要事項説明と売買契約の取り交わし、手付金の受領と仲介手数料の支払いです。

売買契約の際に必要な書類は、事前に不動産会社の担当者に確認しておきましょう。一般的に必要な書類は以下の3つです。

また売買契約日に、マンションの引き渡し日も決めていきます。もし住宅ローンが残っている場合は、引き渡し日を取引している銀行に伝えましょう。

引き渡し日に住宅ローンの残債を返済し、抵当権を抹消することで引き渡し完了となります。

ステップ6：マンションの引き渡し

マンションの引き渡しは、契約書で定められた内容に従って行われます。売主と買主に加え、不動産会社、司法書士、売主買主双方の銀行担当者が集まって行うのが一般的です。

売主は手付金を差し引いた残りの金額を受け取り、買主にマンションの鍵や管理規約などの書類を引き渡します。マンションの引き渡し時に必要な書類は以下の通りです。

マンションを売るタイミング

マンションが売れやすいタイミングは、一般的にマンションの購入需要が高まるタイミングだと考えられます。具体的には以下の3つの視点から考えると良いでしょう。それぞれ詳しく解説していきます。

不動産の購入意欲が高まるタイミング

年間通して不動産の購入意欲が最も高まる時期は1月～3月の間です。この時期に不動産の販売をすれば、早期売却出来る可能性が高まります。

また前述でも解説していますが、マンションの売却には約4か月以上かかります。1月～3月の間に販売活動を行うのであれば、余裕をもって前年の9月～12月までには不動産会社に相談をし、販売活動の準備を進めていくのがおすすめです。

不動産全体の市場相場動向から考えるタイミング

不動産全体の市場相場動向からマンションの売却に適したタイミングを考えてみるのも重要です。2013年以降不動産全体の価格指数は上昇傾向にあります。

※ 引用：https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0108.html

上記のグラフから、特にマンションの価格指数が著しく上昇していることがわかります。このように不動産全体の市場相場動向からも、マンションの売却に最適なタイミングを判断出来るのです。

経済政策や税制から考えるタイミング

経済政策や税制からも、マンションの売れやすいタイミングを考えられます。日本ではデフレ脱却を目的とした低金利政策が続けられていて、住宅ローンについても減税制度が導入されています。

こういった背景から、現在の日本は不動産購入がしやすい国だと判断でき、マンションなどの不動産売却には適した環境だと言えるのです。

金利の変動にも注目していきましょう。低金利局面では住宅ローンの金利も低くなるので、マンションの購入がしやすい状況になります。

以上のことから、日頃の情報取集が重要となるので、ニュースなどを欠かさずにチェックしていくのが重要です。

マンションを売るか貸すかどっちがお得？

マンションを売るか貸すかの判断基準はマンションの条件や、個人の状況から選択出来ます。それぞれおすすめの人の特徴を解説しますので、ぜひご自身と照らし合わせてみてください。

マンションを売ったほうが良い人の特徴

まずは、マンションに今後戻る可能性があるのか？を考えていきましょう。もし今後戻る可能性が少しでもあるのであれば、売却するのはおすすめ出来ません。

もし今後可能性が無いのであれば、維持管理の手間を考えていきましょう。マンションを貸した場合、家賃収入が入ってきたとしても、維持管理費や管理会社への手数料が発生し、手元に残るお金は少なくなります。

マンションを貸したほうが良い人の特徴

マンションの立地が賃貸需要の高い都心部など、人口が多いエリアにある場合は貸したほうがいいかもしれません。借主がすぐに見つかるのであれば、安定した家賃収入が見込めるからです。

また「長年住んだ家で愛着がある」、「老後はこのマンションで生活する予定だ」のような、マンションを手放したくない理由がある人は売却に踏み切らない方が良いでしょう。

マンションを売る時の相場

マンションを売る時に相場を調べたい人は多いでしょう。実際に自分でマンションの相場を調べる方法は以下の2つが代表的です。

レインズ・マーケット・インフォメーション

もっともおすすめな方法は、公益財団法人東日本流通機構の特設サイトである、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用する方法です。

レインズは本来不動産会社向けのシステムですが、一般向けにもデータを公表しています。データの内容から今どのくらいの物件存在し、いくらで売却されているかがわかるので、最新の市場相場がわかるのが利点です。

沿線や最寄り駅、間取り、用途地域など様々な条件を入力するだけで、成約価格がわかるのでぜひお試しください。

不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索は、国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にしたアンケート結果をデータベース化したサイトです。

データは3カ月ごとにとりまとめられ、1～3月のデータを7月にというように、約4カ月後に公表されます。実際にマンションの相場を調べる場合、物件種類は中古マンション等を選択し、該当する地域を入力していきましょう。

マンションを高く売るコツ

マンションを高く売りたいのであれば、上記の3つのポイントを押さえておきましょう。

マンションの売却を得意としている不動産会社に依頼する

仲介依頼する不動産会社はマンションを専門としている、もしくは得意としている不動産会社に依頼するのが鉄則です。そういった不動産会社を見分けるには、広告や店頭でどういった物件の取り扱いが多いかを確認し、中古マンションの物件が多いかどうか？から判断出来ます。

部屋の印象を良くし、買主に良い印象を与える

部屋の印象も重要です。清潔感はもちろん、明るさや臭いにも気を配ることで、購入希望者が内覧に来た際に魅力的な部屋だという印象を与えられます。

時間に余裕をもって売却活動を行う

最後に、マンションの売却は余裕をもって行うことが大切です。売却予定までの期間が短いと価格交渉をする余裕がありません。

「期限が迫っているからこの価格でも仕方ない」となってしまっては勿体ないので、必ず時間の余裕は持ちましょう。

マンションの売却に余裕のない人の多くは、転居先の購入をすでにしてしまっている人がほとんどです。

マンション売却におすすめの不動産会社3選！

住友不動産販売

住友不動産販売は、体育会系気質で熱心な営業スタイルが特徴です。

豊富な不動産売却サービスには、売却に有利になるサービスがたくさん含まれています。たとえば、「マンションおそうじ」のサービスを利用すれば、キッチンやバスルーム、洗面またはトイレなどの、特に汚れやすい場所のハウスクリーニングをしてもらえます。

無料での電話相談も行っているので、まずは相談してみるのがおすすめです。

出典：https://www.stepon.co.jp/

東急リバブル

東急リバブルは全国に174店舗ある、大手不動産会社です。丁寧な対応のスタッフと充実した仲介保証サービスがあり、顧客満足度が高い傾向にあります。

基本的には東急線沿いに特化した不動産会社なので、東急線沿いにマンションがある場合は東急リバブルに依頼するといいでしょう。3種類の土地保証サービスがあり、買主に土地の安全性を証明しやすいのでマンションが売れやすくなります。

出典：https://www.livable.co.jp/

三井のリハウス

三井のリハウスは、売買仲介件数34年連続1位という圧倒的な実績を誇る業界No.1企業です。知名度が高いので、購入希望者が多く、物件が早く売れるといったサイクルが生まれています。

また、担当スタッフのレベルが高いことでも有名です。トップ企業なので給与や待遇が良く、優秀な人材が集まっています。

特に「こういった不動産会社がいい」というこだわりがない人であれば、バランス力の整っている三井のリハウスがおすすめです。

出典：https://www.mf-realty.jp/index.html

まとめ

ここまで、マンション売却の全体の流れや、マンションを売るタイミング、高く売るコツなど、マンションの売却時に役立つ情報を紹介してきました。初めてのマンション売却は不安だらけですが、記事の内容を頭に入れておけば上手くいくはずです。

ぜひこの記事を参考にして、初めてのマンション売却を成功させていきましょう。